O reajuste de aluguel pelo IGP-M é um dos temas mais relevantes para locadores e locatários no Brasil. Esse índice impacta diretamente os valores dos contratos de locação, influenciando as negociações entre proprietários e inquilinos. No entanto, muitas dúvidas surgem sobre como o cálculo é feito, quais são os direitos e deveres de cada parte e quais alternativas existem para evitar reajustes excessivos.
Neste artigo, você entenderá como o IGP-M funciona, aprenderá a calcular o reajuste corretamente e conhecerá as opções disponíveis para renegociação, além de aspectos legais que garantem um equilíbrio entre locadores e locatários.
O que é o IGP-M e por que ele influencia os aluguéis?
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é calculado e divulgado mensalmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e reflete as variações de preços em diversos setores da economia brasileira. Ele é composto por três indicadores:
- Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M) – representa 60% do IGP-M e mede a variação de preços no atacado.
- Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M) – com peso de 30%, avalia os preços dos produtos e serviços consumidos diretamente pelas famílias.
- Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) – corresponde a 10% do IGP-M e reflete os custos da construção civil.
Devido à sua ampla abrangência, o IGP-M tornou-se referência para o reajuste de contratos de aluguel no Brasil. No entanto, seu comportamento pode oscilar significativamente, o que pode gerar aumentos consideráveis nos aluguéis.
Direitos e deveres de locadores e locatários
Os direitos e deveres de proprietários e inquilinos são regulamentados pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que estabelece as diretrizes para os contratos de locação no Brasil. Além disso, o Código Civil também possui disposições sobre o tema.
Direitos e deveres do locador (proprietário):
- Direito de reajustar o aluguel conforme o índice acordado em contrato.
- Obrigação de comunicar o reajuste ao inquilino dentro do prazo estipulado.
- Possibilidade de negociar alternativas caso o reajuste seja muito alto.
- Obrigação de respeitar os termos do contrato e a legislação vigente.
Direitos e deveres do locatário (inquilino):
- Direito de ser informado com antecedência sobre o reajuste.
- Possibilidade de negociação caso o aumento seja muito elevado.
- Direito de buscar um novo imóvel se o aluguel se tornar inviável.
- Obrigação de cumprir os termos do contrato, incluindo os reajustes acordados.
Caso haja um conflito entre as partes, a recomendação é buscar um acordo amigável. Se isso não for possível, é possível recorrer à Justiça, onde o contrato e a legislação vigente servirão de base para uma decisão.
Como calcular o reajuste do aluguel pelo IGP-M?
O cálculo do reajuste do aluguel pelo IGP-M é relativamente simples. A fórmula utilizada é a seguinte:
Novo aluguel = Aluguel atual × (1 + variação percentual acumulada do IGP-M nos últimos 12 meses)
Exemplo prático:
Se o aluguel atual é R$ 1.500 e a variação acumulada do IGP-M nos últimos 12 meses foi de 8,44%, o cálculo será:
Novo aluguel = 1.500 × (1 + 0,0844)
Novo aluguel = R$ 1.626,60
Alternativas ao reajuste pelo IGP-M
Embora o IGP-M seja amplamente utilizado, ele não é obrigatório. O locador e o locatário podem negociar o uso de outros índices de reajuste, como:
- IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) – acompanha a inflação oficial do país, sendo mais estável do que o IGP-M.
- INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) – utilizado para reajustes salariais, sendo uma opção interessante para contratos de menor valor.
- Negociação direta – em momentos de alta do IGP-M, muitas partes optam por negociar um percentual fixo de reajuste, evitando aumentos excessivos.
A mudança do índice deve ser acordada entre as partes e formalizada no contrato. Se um índice diferente for adotado, é essencial que essa alteração seja registrada por escrito.
Como negociar um reajuste de aluguel?
Negociar o reajuste do aluguel pode ser benéfico tanto para o locador quanto para o locatário. Algumas estratégias incluem:
- Parcelamento do reajuste – dividir o aumento em várias parcelas pode aliviar o impacto financeiro sobre o inquilino.
- Antecipação da renegociação – locadores podem avaliar a possibilidade de ajustar o índice de forma mais gradual para evitar um impacto brusco.
- Análise do mercado – verificar se o valor do aluguel ainda está compatível com imóveis similares na mesma região.
- Contrato flexível – ao invés de um reajuste automático, algumas partes optam por um percentual negociado anualmente.
Se as partes não chegarem a um consenso, o inquilino pode avaliar a possibilidade de mudar de imóvel ou, em casos extremos, recorrer à mediação ou à Justiça.
Como consultar o IGP-M atualizado?
Para acompanhar as atualizações do IGP-M, é possível consultar diretamente o site oficial da Fundação Getulio Vargas (FGV) ou portais especializados em economia.
Conclusão
Compreender o reajuste do aluguel pelo IGP-M é essencial para locadores e locatários evitarem surpresas desagradáveis e garantirem contratos equilibrados. Saber calcular o reajuste, conhecer alternativas e entender os direitos e deveres estabelecidos por lei permite que ambas as partes tomem decisões informadas e negociem de forma mais justa. Caso o aumento seja muito elevado, explorar opções como parcelamento ou uso de outros índices pode ser uma solução viável.
