A preferência na locação é a vantagem dada a uma pessoa em igualdade de condições com terceiros, no sentido de ter prioridade de escolha.
Usualmente, como se sabe, as relações jurídicas não admitem privilégios de uns em relação a outros, muito embora isso possa acontecer em determinados casos decorrentes da lei ou da própria vontade das partes. É o que ocorre nas relações locatícias nas quais o inquilino (locatário) tem o direito de preferência na aquisição do imóvel que reside, desde que observadas algumas condições, como se verá adiante.
Inicialmente vale dizer que, nas relações locatícias, o direito de preferência é a prerrogativa dada ao inquilino de adquirir o imóvel no qual reside em igualdade de condições com quaisquer terceiros interessados, o que leva ao entendimento de que, em caso de proposta comercial de idêntico valor e condições, prevalecerá o seu interesse, não o do terceiro.
É o que dispõe o art. 27 da Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245/1991), que diz que o locatário terá preferência na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador lhe dar notícia do negócio mediante prévia notificação ou qualquer outro meio de ciência inequívoca, com a observação de todas as suas condições, inclusive o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Ocorre que, para o exercício regular deste direito, o contrato de locação deverá estar averbado, ao menos 30 (trinta) dias antes da venda, junto a matricula do imóvel, pois, do contrário, o locador poderá vender o bem sem respeitar a preferência na locação, restando a este apenas a reclamação de perdas e danos.
Vale destacar que, uma vez averbado o contrato no prazo mínimo acima citado, o locatário poderá, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, tomar para si o imóvel já entregue a terceiros, desde que o requeira num prazo de seis meses a contar do registro da transferência.
Do mesmo modo, ainda que não haja a alienação prévia a outra pessoa, o seu direito de preferência caducará caso ele não manifeste, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, de maneira inequívoca, a sua aceitação integral à proposta feita pelo locador, período após o qual este último estará liberado para concretizar o negócio com outrem. Uma vez aceita a proposta pelo inquilino, o locador também responderá por perdas e danos – incluindo os lucros cessantes – se vier a desistir do negócio.
Caso o imóvel esteja sublocado, o direito de preferência na locação caberá, primeiramente ao sublocatário, para, só depois, a oportunidade ser repassada ao inquilino. E havendo condomínio sobre o imóvel, o condômino é quem terá preferência sobre os sublocatários e locatário.
Diante do exposto, é interessante que as partes tenham o cuidado de se resguardar desde a assinatura do contrato de locação, tomando as providências necessárias para não verem seus direitos preteridos. Daí porque é importante documentar a relação locatícia mediante confecção de um contrato escrito, redigido, preferencialmente, por um profissional habilitado, sabedor dos direitos e deveres das partes contratantes, encaminhando o documento para averbação junto ao cartório de registro competente.
Uma vez cumpridas tais providências, caberá ao inquilino deve ficar atento à intenção do proprietário de dispor de seu imóvel, para, assim, poder usufruir integralmente de seu direito de preferência.
