Quando se compra ou vende um imóvel, é necessário recolher o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), realizada inter vivos*. O imposto é pago pelo comprador do imóvel e não é cobrado no caso de doações.
Mas, existe outro imposto estadual, chamado ITCMD (Imposto sobre a Transmissão “Causa Mortis” e por Doação), que deve ser pago no caso das transmissões de bens imóveis por doação e por herança.
*Inter vivos: negócio realizado entre pessoas vivas. Não se incluem no ITBI as transmissões por herança.
Como é calculado o ITBI?
O cálculo do valor do imposto é feito com base na alíquota do ITBI e no valor venal do imóvel, estabelecidos pelo município, que podem chegar até 3% sobre a base de cálculo da transação. De antemão, a alíquota varia conforme a cidade do imóvel comprado, e você consegue consultar a base atual no município através do site da sua prefeitura.
E a princípio, o valor venal reflete o valor de mercado, mas não corresponde, necessariamente, ao preço de venda. O município estabelece, anualmente, determinado valor venal para cada imóvel para efeito da cobrança do IPTU, com base em critérios e cálculos predeterminados. O valor fica disponível no carnê do IPTU.
Por exemplo, em uma simulação simples com o valor venal de R$550 mil, e entendendo que o valor venal é o mesmo, a conta fica assim:
ITBI = 550.000 X 3% = 16.500, logo o valor a ser pago de impostos para transferir um imóvel de R$550 mil é de R$16.500.
Mas, atenção! Essa tarifa básica é válida apenas para a compra direta de imóvel. Quando a compra for feita com um financiamento, o valor do imposto muda.
Quem deve pagar?
Normalmente, as leis municipais estabelecem que o responsável pelo pagamento do ITBI é o comprador.
Portanto, isso não impede que o contrato de compra e venda estabeleça o vendedor como responsável pelo pagamento do imposto. Desse modo, se o vendedor não fizer o recolhimento, o fisco municipal poderá cobrar do comprador.
Algumas leis municipais estabelecem que o pagamento do ITBI deve ocorrer por ocasião da lavratura da escritura pública; em outras, por ocasião do registro da escritura.
Quando há isenção do ITBI?
Há alguns casos nos quais o pagamento do imposto não é necessário, veja, a seguir:
- Quando o imóvel é incorporado ao patrimônio da empresa (pessoa jurídica);
- Quando há incorporação ou fusão de uma empresa (pessoa jurídica);
- Primeira aquisição de imóvel com o valor de até R$ 176.444,41;
- Programa Minha Casa Minha Vida ou Casa Verde e Amarela.
É possível não pagar o ITBI?
Em teoria, não. Contudo, se o comprador não concordar com o valor cobrado, ele pode contratar um avaliador para fornecer um laudo técnico de avaliação para que o tributo seja revisado.
Como funciona para imóvel na planta?
Primordialmente, mesmo se o imóvel estiver na planta, você deve pagar o ITBI, pois o cálculo do imposto leva em consideração o valor do imóvel pronto.
O valor do ITBI pode entrar no financiamento?
Alguns bancos incluem o pagamento do ITBI e custos cartorários já no contrato de financiamento. Para ser incluídos no financiamento, os custos não podem ultrapassar 5% do valor financiado ou 4% no caso de imóveis financiados com o uso do FGTS.
Descubra quanto de ITBI você pode pagar ao financiar um imóvel com a calculadora de poder de compra.
É possível parcelar o ITBI?
Dependendo do município, o valor do imposto pode ser parcelado em até 12x sem juros. Na cidade de São Paulo, por exemplo, o parcelamento ainda não é aceito, porém, existe um projeto na câmara para analisar a adesão do parcelamento no imposto em todas as cidades brasileiras.
Quando pagar o ITBI?
O prazo de pagamento do imposto varia de cidade para cidade. Em suma, alguns municípios costumam cobrar antes da lavratura da escritura pública, outros preferem que o pagamento seja feito depois do registro.
Veja outros custos envolvidos na compra e venda
Os principais custos envolvidos na compra, venda e manutenção de um imóvel são:
- Corretagem do corretor;
- Laudo de avaliação do imóvel;
- Escritura pública;
- Registro do imóvel.
Comissão do corretor
Geralmente, a comissão do corretor gira em torno de 6% a 8% do valor do imóvel.
Laudo de avaliação do imóvel
Uma das etapas mais importantes na hora de comprar ou vender um imóvel, é a obtenção do Laudo de avaliação do imóvel, que é feito por um profissional qualificado, e tem a finalidade de estipular o valor real de determinado imóvel. O parecer é fundamental para assegurar uma boa negociação para ambas partes.
O valor de uma análise depende de cada região, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) divulga uma tabela com os honorários desses serviços. O valor estipulado para um imóvel de R$550 mil no Estado de São Paulo, será de R$ 4.520,08 até R$ 8.496,35.
Escritura pública
A Escritura é um documento feito em cartório para comprovar a venda de um imóvel. Neste, constam as informações do antigo e do novo proprietário do imóvel.
Se você pretende efetuar o pagamento à vista, será necessário realizar uma escritura no cartório. Os valores variam de estado para estado.
Em São Paulo, o valor da escritura é tabelado, proporcional ao valor do imóvel. Um exemplo de imóvel que custa R$550 mil, a escritura sairia por R$ 4.516,26.
Registro do imóvel
Por fim, após a assinatura da escritura, é necessário encaminhar o documento ao cartório de Registro de Imóveis para que a transferência da propriedade seja registrada e a compra validada.
Nesse sentido, essa é a única forma válida para a transferência entre propriedades de acordo com o Art. 1245 do Código Civil. Os valores do registro também variam de estado para estado e a base de cálculo é o valor da alienação do imóvel.
O valor no estado de São Paulo é tabelado, ou seja, para um imóvel com o valor de R$550 mil, o registro fica no valor de R$ 2.766,67.
