Um dos principais sonhos do brasileiro é adquirir um imóvel e muitos optam pelo financiamento junto a uma instituição financeira, uma vez que é um bem com um valor elevado.
Para garantir a segurança dessa operação de crédito para ambas as partes, é utilizada uma garantia na operação a qual é intitulada de alienação fiduciária.
Por mais que o nome seja complicado, seu conceito não é.
Quer entender o que é a alienação fiduciária e em quais momentos é utilizada? Então, leia o conteúdo a seguir!
O que é alienação fiduciária?
O nome pode ser um tanto quanto complicado, mas seu significada é relativamente simples:
- Alienação: Transferir propriedade para outra pessoa;
- Fidúcia: Confiança.
Ou seja, a alienação fiduciária é uma garantia utilizada em operações de crédito, na qual o devedor transfere para o credor um bem que possui um valor de avaliação consistente com o valor da dívida contratada.
Dessa forma, caso o devedor não pague a dívida, o credor poderá tomar o bem com o intuito de quitar o valor devido.
Durante o prazo de pagamento, o bem é utilizado normalmente pelo devedor. No entanto, juridicamente, a propriedade é do credor do bem.
Essa dinâmica é preservada enquanto o devedor estiver adimplente com o pagamento das parcelas e com os demais itens negociados entre as partes, e dura até a quitação completa do valor acordado.
Ressaltamos que a alienação fiduciária pode ser utilizada como garantia de qualquer dívida.
Como funciona a alienação fiduciária de um imóvel?
Para entender melhor como funciona o processo de alienação fiduciária, vamos dar um exemplo relativamente comum no cotidiano dos brasileiros: a contratação de um empréstimo para compra de um imóvel.
Em um processo de empréstimo, o devedor é a pessoa que está adquirindo o imóvel, e o credor é a instituição financeira que vai fornecer o valor do imóvel.
Para ter certeza de que o valor será quitado, o credor exige a implementação da alienação fiduciária. Em troca, o devedor precisa aceitar as condições da instituição financeira para conseguir adquirir o imóvel.
Com isso, o credor se torna proprietário do imóvel em questão e permanece assim até o momento que o devedor quita todas as parcelas e cumpre todas as cláusulas acordadas.
Como o risco de inadimplência diminui, geralmente, o credor oferece condições melhores de pagamento ao devedor.
Para maiores informações, é possível verificar a Lei nº 9.514/97, a qual regula as questões referentes à alienação fiduciária de financiamento de imóveis.
Quais são as vantagens?
A principal vantagem da implementação da alienação fiduciária é a segurança que é proporcionada a negociação em questão, uma vez que as chances de inadimplência diminuem drasticamente.
Com isso, as condições do negócio oferecidas pelo credor podem apresentar melhorias consideráveis, como juros baixos, longos prazos de pagamento e um aumento no valor financiado.
Ou seja, proporciona vantagens para todos os envolvidos.
Além disso, a alienação fiduciária impossibilita que o imóvel em questão seja garantia de mais de uma operação de empréstimo, o que impede que o devedor contrate mais empréstimos do que consegue quitar.
E quanto aos riscos?
No entanto, a alienação fiduciária também apresenta alguns riscos, e o principal é a possibilidade de o devedor perder o imóvel ou bem em questão caso não cumpra com os valores e demais acordos realizados entre as partes.
Isso ocorre, pois, o credor pode vender o imóvel para quitar os valores que o devedor não está pagando, uma vez que o credor é o proprietário do bem.
Lembrando que, caso ambas as partes cumpram com o acordado, os riscos diminuem drasticamente.
Qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?
São conceitos bem parecidos, mas possuem uma principal diferença.
Na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel ou bem é transferida para o credor. Com isso, o devedor usufrui do bem e possui a sua posse, mas ainda não é proprietário do bem.
Enquanto na hipoteca, a propriedade do imóvel ou bem permanece no nome do devedor. Além disso, qualquer bem pode ser oferecido para garantir o pagamento da dívida.
Qual a diferença entre garantias reais e pessoais?
As formas de garantia de uma operação de pagamento se dividem em dois grupos: garantias pessoais e as garantias reais.
- Reais: Englobam a alienação fiduciária, hipoteca e o penhor, e definem que um bem deve ser colocado como garantia da operação. Caso o valor acordado não seja pago, a garantia pode ser tomada, vendida ou leiloada.
- Pessoais: Englobam o aval e a fiança, e ao invés de ter um bem como garantia, em caso de inadimplência, uma pessoa assume a responsabilidade de quitar a dívida.
É possível vender um imóvel alienado?
É possível vender um imóvel alienado, mas é necessário cumprir uma série de burocracias.
O credor e a pessoa interessada em adquirir o imóvel ou bem em questão devem estar cientes de que o bem está alienado e ambas as partes devem cumprir os procedimentos internos do credor para realizar a transferência.
Então, consulte a instituição financeira responsável pelo financiamento e verifique qual é o procedimento, e se julgar necessário, consulte também um advogado especialista em alienação fiduciária para te auxiliar.
Como retirar a alienação fiduciária após a quitação do imóvel?
Quando todas as parcelas acordadas forem pagas pelo devedor e demais cláusulas pendentes forem cumpridas, significa que o imóvel está quitado e o antigo devedor possui a propriedade do bem.
Para oficializar, é necessário solicitar a declaração de quitação ao credor e registrá-la no cartório de registro de imóveis ao qual o seu imóvel pertence.
Tanto a alienação fiduciária, quanto a sua devida baixa, serão registradas na matrícula do imóvel.
Quais cuidados é preciso tomar antes de alienar um bem?
Antes de assumir um financiamento que possui alienação fiduciária, analise as dicas que separamos a seguir para evitar dor de cabeça!
- Faça um planejamento financeiro e tenha certeza de que o valor das parcelas mensais cabe no seu orçamento.
- Negocie as condições da operação com a instituição financeira antes de fechar negócio.
- Pesquise e compare as instituições financeiras que oferecem o serviço que você precisa, e escolha a que oferece as melhores condições e que possua um bom histórico no mercado de crédito.
- Caso você esteja comprando um imóvel de terceiros, lembre-se de analisar a documentação do imóvel e dos atuais proprietários.
- Faça um contrato com as cláusulas da negociação e leve-o a registro no cartório onde o imóvel possui sua matrícula.
Conclusão
A alienação fiduciária é um tipo de garantia amplamente utilizado no mercado de crédito brasileiro, uma vez que proporciona segurança para o credor, que por sua vez, oferece melhores condições para o possível devedor.
No entanto, antes de contrair uma dívida, mesmo com a segurança da alienação fiduciária, lembre-se de ter certeza de que as parcelas mensais cabem no seu orçamento.
Lembre-se também de escolher empresas com um bom histórico para te acompanhar na compra do seu tão sonhado imóvel, como a Imobiliária Lopes!
